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【比特派钱包手续费】报告:28个大中城市平均住房空置率12%,深圳、北京、上海最低|空置率

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澎湃新闻记者 计思敏

8月5日,贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》,针对国内28个城市的3万个小区的空置率水平进行调研。调研结果显示,28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。

具体到调研城市,南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上,而深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下。

南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位

对于空置住房的定义,国内外并无统一标准。贝壳研究院选取平台链接的资深经纪人——即入职三年及以上业务“老人”,对其业务范围内的小区摸底调研,将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”,并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总,设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。

住房空置率的区域差异,直接反映房地产市场发展的潜力。通常来说,空置率在5%—10%之间是合理的,低于此区间则认为空置率过低,表明住房需求旺盛,潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险。

此次贝壳研究院统计发现,我国28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。

住房空置率随城市能级依次递增,一线平均7%,二线平均12%,三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内,大部分城市处于10%-15%之间,6个城市高于15%。

分城市看,深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下,而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上。

报告显示,本次调研范围未包括期房和现房待售部分,故较其他统计口径会整体偏低。即便如此,内地28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平,仅低于日本,高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。

购房门槛、租金回报影响住房空置率

从宏观层面分析,报告显示,购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。

首先,人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。国内研究表明,当老龄化达到一定程度(imToken钱包app),住房需求会下降。

比如,南通老龄化人口占比为23%,空置率为15%;重庆老龄化人口占比达17%,空置率为17%,两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州,65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%,空置率仅5.3%,反映出强劲的市场潜力。

同时,房价越高、按揭贷款比例越高的城市,拥有多套住房的成本越高,进而住房空置成本越高。比如,2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%,全国购房门槛最高,但其住房空置率仅6%。反之,住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等,其房价也越低。

此外,持有空置住房的机会成本,即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。据贝壳研究院数据,重点城市租金(imToken钱包app)与住房空置率的相关系数为-0.70,租金与住房空置率显著负相关。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海,其月租金中位数在5000元以上,而空置率排名后两位的南昌、廊坊,其月租金中位数在1600元以下。

核心城市中心区空置率低于2%

报告指出,从微观层面看,楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。就房屋本身的属性来看,住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。5年以内楼龄的小区,空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%;15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。

报告显示,老旧小区的空置率较低,因为大部分老旧小区通常都位于市中心,交通配套都比较便利,住房需求比较旺盛,导致很少有住房空置,像北京的阜成门、金融街附近,空置率均在2%以内。此外,较早建成的城市中心区域,也是优势教育资源的聚集区,数据显示,学区附近的住房空置率比其他区域低5%。

反观次新小区,业主通常出于装修或通风等原因不着急入住,购买新小区的投资客也不以居住为目的。此外,从地理位置来看,次新小区多位于离市中心较远的郊区,小区配套不齐全,出租或出售的难度相对较高,因此住房空置率更高。

从物业类型看,同一个城市不同类型小区的空置率有明显差异,住房空置率由低到高依次为住宅 公寓 别墅,其中住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5%。

如北京整体空置率为6%,顺义商圈某些别墅小区的空置率高达20%。公寓和别墅的空置率较高主要与其多元化的使用场景有关,比如部分公寓用于投资经营,部分别墅用于度假等。

警惕过高的住房空置,潜在风险不容忽视

对于当前的国内城市住房空置率现状,贝壳研究院认为一定程度的住房空置率是合理且有必要的,但过高的住房空置率值得警惕,其潜在的风险不容忽视。

其合理性在于,中国整体城镇化进程依然较快,仍有较多的人口向城市聚集,特别是产业发展较快的热点城市,比如成都、杭州和合肥等。相对较高的空置率,有助于平稳接纳人口涌入,避免了住房供应紧张导致房价、房租过快上涨,空置房屋起到了较好的缓冲作用。

其风险在于,从市场供需角度来看,空置住宅意味着潜在供给,高空置率等同于大量潜在供应。当房价下跌预期较强时,大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增,加剧供求失衡而放大房价下跌风险。今年二季度部分城市放松限售,二手房新增挂牌房源激增,一定程度上也是空置住房过多的体现。

在空置房风险治理上,境外城市治理经验值得借鉴。本次研究发现,境外住房空置率较低,是因为持有空置住房的成本较高。据不完全统计,法国、英国、加拿大、澳大利亚以及中国香港均设有住房空置税。相比之下,中国内地没有相关房产税、空置税征收,导致住房空置成本低,房屋居住使用效率低下。

责任编辑:刘秀浩 图片编辑:沈轲


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