欢迎光临
我们一直在努力

【比特派怎么买狗狗币】财熵|“保交楼”新玩法:绿城的代建生意

【比特派钱包官网】

财熵

导读:12年前绿城中国创始人宋卫平迫于资金压力而进行的转型,成就了12年后子公司绿城管理在代建领域的龙头地位。在当下房地产行业下行之际,绿城管理的业绩却意外亮眼。有人认为,在“保交楼”大旗之下,房地产代建行业将迎来千载难逢的发展机遇。不过,随着万科、碧桂园、旭辉等同行下场,绿城管理的 “代建一哥”宝座未来还能保住吗?面对诡谲的市场环境,未来绿城又将如何做出战略调整,改良房地产的代建模式?

绿城管理已成房地产业代建龙头 图源绿城管理官方公众号

作者|林乐诗

主编|谷越

版式|莱西

2021年10月,广州市白云区江高镇人民政府附近的一块工地陷入全面停工。随后,陆续有人在领导留言板上向开发商发起投诉。

这是位于广州白云新城的奥园云和公馆,其开发商中国奥园(imToken钱包app)2021年四季度突然遭遇流动性危机,旗下多个项目因资金运作受阻而被迫暂停施工。奥园云和公馆原定于2023年8月精装修交付,如今充满变数。

不过,2022年7月,准业主们收到了好消息:该烂尾项目将由绿城中国(imToken钱包app)接手——7月中旬,奥园与绿城中国的子公司绿城管理控股(imToken钱包app)签署了战略合作协议,由绿城对奥园的项目进行品牌管理输出。简而言之,绿城将对奥园的项目进行“贴牌代建”。

绿城与奥园签署合作协议进行代建 图源奥园官方微信公众号

绿城方面计算,奥园云和公馆项目只需8.1亿元资金就可盘活,且项目本身质地良好。财熵最新获悉,大约10天前,绿城的该项目组成员已经进驻工地。奥园云和公馆的项目公司——广州鸿珺房地产有限公司,其股权架构里未见绿城管理的身影,说明绿城可能没有携带资金入场,进行的只是纯代建、代管服务。

绿城和奥园此前鲜少交集。事实上,发家于杭州的绿城,在成立的27年间,鲜少踏足粤港澳大湾区市场。官网显示,绿城在广州只有3个投资项目,在广东省也只有8个,且都为合作开发。而这次绿城罕见牵手奥园,或将达到双赢:对于绿城来说,不仅发挥了代建优势,也是其将品牌打入大湾区市场的重要一步;对于奥园来说,则盘活了因资金问题陷入停工的项目。

2021年以来,房地产市场急速降温,但代建却展现出意外的韧性。

7月28日,绿城管理公布2022年上半年财报。数据显示,截至6月30日,合约项目总建筑面积9430万平方米,较去年同期增长12.3%;在建面积4480万平方米,较去年同期增长2.7%。绿城管理 CEO 李军称“预计今年代建合约面积会超过 1 亿平米,这个数字应该在整个行业里是具有里程碑意义的”。

目前,市面上不良房地产项目的数量随着出险房企的增加而上升。有人认为,在“保交楼”大旗之下,地产代建行业将迎来千载难逢的发展机遇。不过,2022年以来,随着万科(imToken钱包app)、碧桂园(imToken钱包app)、旭辉(imToken钱包app)、金地(imToken钱包app)等房企加大代建业务的布局,蓝海市场已被“染红”。

“代建一哥”绿城,还能继续领跑吗?未来又将如何进行战略调整?

代建“老手”绿城

绿城管理在2010年由绿城中国创始人宋卫平创立,最初几年也是由他控股,后经过一系列业务重组、股权转让,绿城中国成为绿城管理的大股东。

Choice数据显示,截至2021年底,绿城中国对绿城管理直接持有73.17%的股权。其余主要自然人股东——李军、林三九、张亚东、郭佳峰,都是绿城中国的高管,即绿城系合计对绿城管理持股约3/4,为绝对控制。

绿城管理主要股东组成,图源Choice

绿城管理的官网显示,公司的主要业务是提供代建服务。何为代建?

平安证券研究所指出,代建是指拥有土地的委托方,提供除开发建设以外其余所有事项的管理服务,从项目定位、规划设计、成本招采、工程管理、成本管理、营销管理、竣备交付甚至物业服务等。

业务上,绿城管理对母公司依赖度较低,上市后并没有披露关联数据;而在上市前的2017-2019年,绿城管理在招股书披露,其自绿城中国产生的收入分别占公司总收入的8.4%、5.6%、5.9%,呈下降趋势。

不过,业绩上,代建业务对绿城中国的贡献不小。2021年财报显示,绿城中国代建业务当年带来的销售金额达到843亿元,占据集团3509亿元合约销售额的24%;代建的合约销售面积,占据集团总销售面积的39%。

收入确认上,绿城中国代建业务2021年创收22.1亿元。这一占据集团总营收2.2%的板块,却贡献了12.62%的净利润(imToken钱包app)。事实上,通过将绿城中国过去5年的业绩和以代建为主业的绿城管理对比可发现,后者的毛利率显著高于母公司的水平。

数据来源:绿城管理和绿城中国财报,财熵整理

目前,绿城管理是中国最大的代建公司。机构初步测算数据显示,绿城管理当前在代建行业的市占率达22.4%,牢牢占据行业第一。

公开资料显示,绿城中国首个代建业务始于2005年接手杭州市原江干区政府的安置房项目,直到2010年接手瑞安玉园项目的商业代建,绿城才算是真正切入该赛道,成为最早布局代建业务的房企。

当年的这次转型,对绿城中国来说,其实有迫不得已的意味。宋卫平早期对绿城品质的严苛到了偏执的程度,会为了一个窗户的弧度、一堵墙的颜色,不惜推倒重盖。将完美主义贯彻到底的宋卫平,一手奠定了绿城在房地产行业品质标杆的地位,但也令公司债台高筑。

2010年房地产市场经历了严厉的宏观调控,绿城中国负债率骤然上升,平均存货周转周期长达2200多天。这意味着从拿地到卖房回款,要等足足6年。销售缩水、资金吃紧、负债走高之下,绿城被迫转向轻资产运营。

“没钱买地或者是很少钱买地就想出(imToken钱包app)这个办法来,一方面是逼出来的”,宋卫平后来回忆道。他将代建比作“无本生意”:“有的时候回过头来看,我们就靠那么点钱把企业做到这么大的规模,现在干脆去做无本生意算了,去做‘长工’。如果做到1000亿元,绿城中国账面上的收益应该有20亿元左右。”

另外,当时宋卫平还考虑到,代建可以将绿城的品牌打包输出,“作为一个业者,希望能够为更多人造房子,全国比我们房子做得好的不多,因为有这个自信,所以我们认为这块地交给别人做不如交给我们做。”

财熵发现,由绿城管理代建的商业住宅项目存在溢价。就连代建的保障房项目,其二手价也与周边住宅项目的售价相近,乃至更高。例如,绿城·无锡桃花源项目溢价达周边别墅产品的1.3-1.5倍,绿城·海口桃李春风项目的定价为此前已建滞销部分的3.7倍。

由绿城管理代建的商业住宅项目存在溢价

不过,在房地产高歌猛进的前十年,代建和“点石成金”、高杠杆、高周转的自持开发相比,利润微薄,且开发商角色要被迫从甲方转变成话语权较低的乙方,因此并未受到太多重视。

据平安证券数据,2015年到2019年,全国代建行业总收入从27.4亿元增长至90.6亿元。虽然复合增速,但体量仅相当于同期碧桂园约一周的收入(imToken钱包app)。

多年后,追求品质极致的宋卫平已离开绿城中国,房地产业先后告别了“黄金时代”、“白银时代”、“青铜时代”,如今正式步入“黑铁时代”。当年绿城迫于无奈的转型决定,后来却意外令其吃尽红利——最近两年,代建赛道变得前所未有的火热。

房企争相入局,蓝海被“染红”

据乐居财经研究院统计,绿城管理在港交所上市的2020年,有32家房企布局了代建板块,但其中只有7家房企成立了专门子公司作为代建业务的载体;来到2022年,发展代建业务的品牌房企已达到41家,其中37家已经成立了专门的公司。

就在最近,把代建业务罕见提升至战略地位的房企,也不在少数。

万科虽然早已涉足代建,但以前未有太大发展,直到2022年初才对投资者回应称“公司将陆续在不同城市开展代建业务”。3月,万科马不停蹄成立了“深圳市安居建业投资运营有限公司”,为代建服务。

万达算是商业地产领域中做贴牌代建最有名气的,继4月获得建业地产(imToken钱包app)旗下商业项目的运营权后,7月又接手了合肥市区一个颇有名的烂尾楼项目——万泓中心。此外,万达旗下以地产开发为核心的“万达投资”,因2021年大幅失约业绩目标,被王健林下令“大幅度削减地产投资,但可以做代建”。

2021年才首次接手代建项目的旭辉,2022年似乎意图在这个赛道上提速。7月26日,旭辉宣布重大组织架构调整,除了地产平台、商业平台、职能平台,还单独设立了一个代建平台。

十强房企中的碧桂园和金地(imToken钱包app)也有动作。金地集团开发管理公司副总经理王英臣在近期一次讲话中表示,“轻资产正当其时,代建是良好出路”;传言碧桂园在2022年内部年度会上,也花了不少笔墨提到了代建。

就连出险房企也盯上了这块蛋糕——通过代建获得营收,可以缓解资金压力。3月31日,阳光城(imToken钱包app)广西区域成立代建部,正式入局新赛道。金科股份(imToken钱包app)在5月6日的全年业绩发布会上也表示,公司将在代建业务上持续发力。

“代建工作的准入门槛并不高,任何一家具备基础开发建设能力的企业都可以(imToken钱包app)。”一位在TOP10房企工作的业内人士对财熵说,“但现在行业竞争变得激烈,变相抬高了门槛,只有那些有出色操盘能力的代建企业,才能让委托方心甘情愿买单。”他举例指出,对于一些质地好的项目,以前可能只有两三家代建公司去投标,现在可能会有八九家代建公司来抢。

为什么昔日被冷落的赛道,如今受到热捧?

从历史数据来看,代建行业具有逆周期的属性,背后逻辑和其商业模式有关——代建和传统地产开发不同,项目前期不需要设备、材料等资本投入,整体商业模型轻。在开发周期下行阶段,土地持有方由于面临更大的财务压力,一般更倾向选择代建服务以托举产品价格、加速项目周转。

代建面积每年增长率与当年全国商品房销售面积增长率呈负相关,图源中金研报

对于早早进场的绿城管理来说,随着行业玩家越来越多,“代建一哥”的宝座未来还能保住吗?代建市场是否会遭遇大洗牌?

易居中国研究院研究总监严跃进对财熵表示,房地产代建市场存在“先动优势”。此前,当大家在关注房企销售规模增长和排名时,绿城中国就切入了代建这一竞争不太激烈的细分行业,也享受了多年的增长红利期,拥有绝对的龙头优势。“绿城有些代建项目位置都挺好的,尤其在二线城市,有些(imToken钱包app)因为资金压力大,但是项目本身推进得还可以。”严跃进说。

目前代建规模排在绿城管理之后的是中原建业(imToken钱包app),是建业地产旗下的代建公司,市占率达到10.6%。不过,财熵发现,最近3年,绿城管理和中原建业的业绩差距正在拉大,前者的规模优势变得越发明显。

图源平安证券研究所

关于绿城和建业未来的发展走向,严跃进的判断是会“出现分化”:“绿城的资金状况较好,而建业最近遇到了一些(imToken钱包app)压力,能不能继续参与代建也是个问题。”

身披“白衣”,从“保交楼”掘金

在7月28日绿城管理的业绩发布会上,CEO李军还透露了中短期代建行业的一个发展方向:“为纾困类项目提供代建服务将是未来2-3年的市场机会点,绿城管理将参与各阶段不良项目纾困,积极助力‘保交付’。”

相对于股权层面的直接资金输血,代建是对出险房企的另外一种救援方式。眼下,通过引入代建方,盘活搁浅项目,已经成为一种风潮。

这种趋势在绿城管理的客户名单中已有所体现。2020年或之前,绿城管理的甲方客户多数由政府和国企、中小型民营房企组成;但从2021年开始,客户名单中第一次出现了银行等金融机构。这部分代建项目,主要是银行和AMC等资方从出险房企处接盘的烂尾项目,在绿城管理2021年新拓代建项目合约面积中占据4%。

绿城管理的新客户还有地方国资及城投。2021年集中供地潮中,上演了一幕幕“国进民退”的戏码,地方国资以及城投拿地激增,但这类给市场做托底的主体却缺乏开发经验,它们也更加倾向于找地产商承担起工程建设的角色。

资料显示,2021年,绿城管理的客群更多地从民企转移到政府和国企,后者成为最大的客户来源。

图源中金研报

目前,绿城管理已经介入了处于不同阶段的停摆项目,其“纾困名单”也已经列出了长长的一串:除了和前述的奥园签署合作协议,还接触到恒大(imToken钱包app)的项目——2021年下半年通过恒大的“债主”中粮信托引入,为恒大位于江苏江阴的项目提供代建、代管服务;此外还参与到南宁中国锦园、昆明绿城春江明月等项目的盘活工作。

图源绿城管理中期业绩会PPT

针对绿城管理频繁接下烂尾项目的代建工程,严跃进向财熵分析:“一方面,站在社会责任角度,绿城的做法是值得肯定的,能够协助化解危机,各地也要求社会资本去参与。”但他也强调,化解不良资产不能单靠代建,“化解不良资产需要从金融角度理解,代建其实还是工程层面的操作,当然(imToken钱包app)可以产生一些组合,但代建只能是作为化解不良资产的其中一种方式。”

另一方面,严跃进认为,绿城管理将为代建行业设立标杆:“从商业角度看,绿城参与纾困,有利于为代建模式找到新的方向。其实代建以前也有,也是因为项目在资金上遇到问题需要盘活,但程度跟现在肯定不能比。随着行业出现新情况、新问题,代建的商业模式也要出现调整。”

财熵穿透绿城管理过去5年的业绩数据,并结合高层最近表态发现,其代建模式确实出现了一些显著变化。

例如,绿城管理的自营代建的比重逐年降低,而与业务伙伴合作的比重逐渐提升。

2017-2021年,绿城管理的收入由10.16亿元增至22.43亿元,年复合增速达22%,同期其合营公司的收入占比则由11.9%提升至35%。若不考虑合营给绿城管理带来的增量,其收入仅由2017年的8.97亿元,增长13%至2021年的14.58亿元。

又例如,绿城管理的政府代建业务发展正在加速。这部分业务,主要是指与政府的保障性住房和市政公共服务设施对接的项目。

绿城对政府项目的重视,大概是从2021年上半年开始的。2021年中报显示,绿城的政府代建项目合约总面积较去年同期拓展规模猛增5倍。从其2022年上半年收入结构看,该增长势头尚未熄火——来自政府代建项目的收入3.81亿元,占集团总收入的30.3%,同比劲升73.5%。

保障房建设未来将是一个大市场。海通证券的保守测算,预计“十四五”期间国内保障性租赁住房、城市更新的工程合同总计将分别在13650亿元和至少40万亿的水平。在不久前的中报业绩会上,绿城管理也表示会继续加大对政府代建的拓展力度:“政府代建未来可能是主流的房地产开发模式,是政策支持的业务范畴。我们将保持政府代建第一身位。”

春江水暖鸭先知,考虑到绿城管理在代建业务的龙头位置,其战略调整会否折射出行业升级转型的风向?

在严跃进看来,起码加强和政府沟通这一步,对代建公司来说不会有错,尤其是对于那些新入局的玩家来说,在竞争愈发激烈的代建市场欲突围而出,“首先要做好品牌,赢得政府信赖,才能快速扩大规模”。

2022年3月绿城中国的业绩会上,集团掌舵人张亚东重申绿城的2025年规划,当中提到 “房产代建轻资产板块目标为1500亿”。

张亚东2018年空降绿城,成为宋卫平的接班人,他与宋卫平却表现出截然不同的激进风格。过去3年,绿城实现了从1500亿到3000亿的大跃进;未来3年,张亚东又提出了营收和利润倍增计划。

类似的乐观态度,我们也在绿城管理CEO李军身上看到。他在绿城管理2022年的业绩会上踌躇满志地说,在行业大佬争论房地产行业目前是属于“青铜时代”还是“黑铁时代”的时候,他感受到的是代建的“黄金时代”来了,“我们还有五倍以上的提升空间”。


新浪财经公众号

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(imToken钱包app)

未经允许不得转载:币安钱包官网下载|币安钱包app最新下载|Trust Wallet中文版|Binance官网 » 【比特派怎么买狗狗币】财熵|“保交楼”新玩法:绿城的代建生意
分享到: 更多 (0)

评论 抢沙发

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址

大前端WP主题 更专业 更方便

联系我们联系我们