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比特派钱包一键买卖-诸暨楼市调查:楼面价1.7万接近房价,高价拿地企业进退两难|房价

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“金茂去年拿下这块地的时候,楼面价都到1.7万/平方米了。”从城西高铁站驶向城东核心区的路上,途径一个在建楼盘时,出租车师傅脱口而出,“卖的话最少要2万。”

这也差不多是该项目当前的均价,而在诸暨当地房地产业内人士看来,这一价格超过了市场承受范围。造成该项目如此高价的根源是2021年时超高的拿地价格。彼时火热的地市催生出了诸暨的“城北三兄弟”,实际楼面价均在1.6万-1.7万元,已接近板块内的房价。

事实上,过去几年间,因为楼市火热涌入诸暨楼市的不止金茂,融创、绍兴本土房企金昌、恒大、万科、建发等房企也曾先后落子。诸暨的新房均价也从2017年的约7100元/平方米快速上扬,2021年时已逼近1.3万元,五年间房价涨幅超8成;核心城区二手房价格突破2万元。

房价向上,但诸暨同样深受全国楼市下行的影响,成交在2020年触及高位后便开始出现向下的趋势。有当地业内人士向记者透露,一个月出售套数在两位数的项目已是“天花板”。

不过,诸暨产业实力雄厚,2021年时,经济总量超过1500亿、城镇人均可支配收入近8万元,近年来在“百强县”榜单上的排名也节节攀高。凭借其北邻杭州、南临义乌的优势区位条件和经济基础,克而瑞认为,诸暨的城建发展空间和120万的常住人口基数,伴随着县域城镇化的步伐,未来有望释放更多居住需求。

城北地价逼近房价

高铁大约1个半小时,记者便从上海虹桥抵达了诸暨站。若是从杭州出发,这一时长可缩短至20分钟左右。

作为古越文化发祥地之一的诸暨,不仅拥有深厚的历史积淀,在经济发展上也延续着江南自古以来的富庶。在“百强县”榜单上常年名次居前的诸暨,2015年时GDP便突破千亿元,体量堪比一个弱地级市;如今,注册地在诸暨的A股上市公司多达十余家。

这样的一座城市,基础设施建设不弱于一座北方的四线城市。浦阳江穿诸暨而过,全城大致分为城东、城西、城南、城北。其中城东为诸暨的核心城区,坐拥当地体量最大的商业综合体万风新天地,形似水立方的诸暨城市馆、西施大剧院;城西近年来则伴着高铁站而有所发展,城北亦随着各大重点项目的落地逐渐得到认可。

城市的快速发展,催生了一家销售规模过千亿元的上市房企。公开信息显示,1951年生人的陈国祥早年曾当过工人、酿酒员、纺织工,此后下海经商。通过承接诸暨金鸡坞村动迁的部分改造任务,陈国祥涉足房地产业务。1995年,祥生地产成立,并在1999年开发了其首个房地产项目诸暨祥生滨江花苑。

此后,祥生开始在诸暨“造城”,从新世纪花园到福田花园、从君城到云境系列,从市中心到正在开发中的城西、持续扩张中的城东,祥生的项目遍布全城。

走在诸暨市街头,几乎每过一个路口就可以看到一个写有“祥生”的楼盘。有当地人表示,周边大部分亲戚朋友都在祥生买过房。克而瑞数据显示,2017年时,祥生在诸暨的城市销售市场份额占比达到了45%。

在祥生借助外部市场快速扩张之时,诸暨当地的房价则在较低的位置盘桓波动,在过去十年间经历了缓慢向下、再反弹向上的过程。

中国房价行情网数据显示,2012-2017年间,诸暨的新房均价从不足1.15万元/平方米一路走低至7155元/平方米,2018年才呈现明显反弹的态势,突破万元大关;2020年时,诸暨的新房均价超1.2万元/平方米。同期,中部省会城市长沙的新房价格尚在一万元以下。

值得一提的是,尽管诸暨全市的均价保持在低位,但核心板块的价格总是最早突破天花板。诸暨城东核心地段的项目早在2013年时便突破万元。

毗邻诸暨体量最大的综合体、祥生在城东开发的“城市之星”2013年时开盘,均价已在1.1万元/平方米以上;2017年,同样位于城东核心板块的一项目,开盘均价已逼近1.3万元/平方米。而近期在售的项目中则多有总价在千万级别的排屋类产品。

有当地媒体报道,受到杭州高房价的影响,与之毗邻的诸暨成为投资客的选择。有当地人向记者表示,有高铁站的城西是不少人的选择,整体入住情况弱于城东,人气度也稍差。

不过,在房价震动向上的时期,仍有诸多开发商涌入诸暨。2017年,恒大入驻诸暨,在城西、城东、市中心各落下一个项目;2018年,万科也落子城西;2020年,绍兴本地房企金昌在诸暨连下两宗地块,这也是其27年来第一次进入诸暨市场……

事实上,2020年的诸暨楼市在历经疫情后成交迅速恢复,全年实现15878套的成交量的历史峰值。同期,二手房全年成交近8900套。

也正是这一年,诸暨的土地市场火热异常。2020年5月,金昌拍下了其在诸暨的首宗地块,以近9000元/平方米的楼面价,创出新高;4个月后,山东高创在西施故里旁拿下一宗宅地,楼面价达9849元/平方米。这年11月,建发首入诸暨,以10666元/平方米的楼面价摘得一宗地块,地价再创出新高。

房市的火热在2021年上半年持续着。2021年前5个月中,除了2月份外,其他四个月成交量均在千套以上,3月更是超1900套。

中国房价行情网显示,2021年的新房均价从年初1.2万元大幅走高,年末时已超过1.45万元。同期,据当地中介介绍,城东区域内靠近浦阳江的祥生·君城二手房价格在2万元以上;上述城市之星的二手房挂牌价最高可达2.8万元。

地市也保持着升温的态势。先是祥生在2月时以14.25亿元的总价竞得城西一宗地块;此后4月,融创拿下城北一宗宅地,楼面价12880元/平方米,另需配建;6月,金茂、金昌先后以16677元/平方米、17388元/平方米的楼面价拿下城北两宗地块。

上述三宗位于城北的地块被诸暨房地产业内人士称为“城北三兄弟”。在诸暨当地负责一项目营销的李建(imToken钱包app)告诉第一财经,这三宗地块位置相仿,在环城北路附近,地价实则已接近同板块的新房价格。

以这三宗地块的成交楼面价计算,正常情况下要卖到2万-2.3万元的价格,“而这个价格段在当前的诸暨市场承受度很低”。事实上,目前也仅有城东的新房可在2万以上的水平。

而“城北三兄弟”的出让,差不多也就是诸暨最近一次供应土地。此后至今的近一年里,诸暨的土地市场陷入沉寂。

拆迁也难拉动市场

“去年下半年主城区的项目每个月去化还能保持在十几套,”李建回忆道,“现在每个月去化在两位数的就已经是天花板级别。”实际上,今年年初有不少项目直接卖过8折,“当时确实走不动”。

据当地媒体报道,2021年下半年,在祥生位于城北的城市之光项目,全款购房的折扣大约为88折,也即一套单价在1.6万左右的房子,折后均价在1.5万元之下。

事实上,若能赶在市场转折点来临前开盘,快速完成销售去化并不难。建发2020年11月拿下的上述城东地块,在2021年上半年完成首开和加推,160套房源很快完成去化,而均价则高达2.45万元/平方米这一天花板价格。

多位诸暨当地房地产业内人士表示,若建发上述项目在2021年下半年入市,去化也会很困难。

临近建发项目的高创奕公馆,于2021年9月开盘,便错过了这一楼市节点,“我们和建发的地价都在一万元左右,地段也一样,建发的房源又少,客户买不到原本会外溢到我们的项目上。”该项目销售介绍。而该项目当前也仅能依靠拆迁带来

2021年5月,尽管诸暨的新房成交量仍保持在千套以上的较高水平,但环比、同比降幅均在20%左右。诸暨当地媒体将5月的表现形容为“告别‘红五月’”。

尽管当前的诸暨市场已经走过了2022年初大打折扣的过渡性阶段,恢复到较为正常的价格,但市场成交的低迷,仍促使在售项目给出折扣。

记者在诸暨当地走访的过程中发现,目前诸暨在售的项目中,普遍可以给出2-4个点的折扣,若确定购买,还可再申请更多优惠。

“城北三兄弟”中金茂的项目在折扣之外,还拿出了送车位的优惠活动,而车位的价格约为15万元。

祥生在城西的项目则有总价在215万元的特价房出售,较原价低出约20万元。即便优惠力度不小,各个案场的到访情况并不理想,通常仅有2-3组客户。祥生一些在建的项目仍可以看到在施工。

不只是开发商在努力完成去化,为了托底楼市,2022年以来,跟随着全国楼市放松的政策大潮,诸暨也先后出台了各项宽松措施,包括公积金最高贷款额度向上提高20万元,首套房首付比例最低2成、有一套房贷记录的则为3成等。

除此之外,诸暨再度祭出了拆迁这一大杀器。2020年时,诸暨启动年度“三改”专项行动,通过拆迁引发了一波置换行情,有不少旧城改造的拆迁户进入市场,对当年的市场形成了刺激作用。

有分析指出,不少当时实现了二手房套现的业主就入手高端以满足改善需求。多位当地司机都经历了拆迁,家中多有两套房。

今年以来,诸暨再度启动了拆迁计划。根据诸暨方面披露的数据,2022年“三改”专项行动计划投入100多亿元资金,涉及房屋征收3600户,在6月底前完成。同时,浦阳江综合治理工程征收工作也在今年下半年启动,共计划完成约847户的房屋征收,计划至9月底基本结束。有业内人士透露,被拆迁环绕的高创项目,在房票的作用下,月均流速可在20套左右。

整体来看,拆迁带来的需求对市场成交的影响尚不明显。诸葛找房提供的数据显示,2022上半年诸暨新建商品住宅成交1763套,较去年同期下降78.19%。

有对诸暨当地楼市熟悉的业内人士向第一财经分析,当前诸暨的库存量并不大,但成交表现不佳,在一定程度上存在着有效需求不足的情况,修复难度较大,“诸暨周边城市的表现也不是特别好,绍兴市场也很差,作为其下辖的县级市,诸暨的市场信心、对房价上涨的预期更加不足,也就缺乏买房的动力。”

融杭步伐持续加快

尽管当前市场低迷,但不同于许多人口外流、无大城市依傍、缺产业基础的县城,地处长三角经济区,自身拥有丰富产业的诸暨,潜力仍可期。

越国故地、西施故里是诸暨的历史名片,在新中国的发展史上,诸暨人一如浙江许多其他区域的人一样,勤劳肯干又精明大胆,早年间发展起了充满活力的民营经济,形成了以纺织服装、珍珠、袜业、铜加工及新型材料业、机械设备制造、环保新能源产业等的六大工业主导产业,素有中国袜业之都、中国珍珠之都、中国香榧之都和中国五金之乡的美誉。

据诸暨当地政府官网信息显示,大唐袜业产量占全国的65%、全世界的35%;山下湖珍珠产量占全国的80%、全世界的70%;店口五金管业产量占全国的70%。

优质的产业基础推动着诸暨经济的快速发展。2021年,诸暨全市实现地区生产总值1546.62亿元,同比增长9.8%,比浙江平均增速高出1.3个百分点,比全国平均增速高出1.8个百分点。同年,诸暨的一般公共预算收入突破百亿,同比增长超10%。

在过去三年间,诸暨在“百强县”榜单上的排名亦稳步上升。根据赛迪顾问发布的《中国县域经济百强研究》,2020-2022年,诸暨市的排名从第18位升至第12位,在浙江省内仅次于慈溪、义乌,位列第三。

经济快速发展的同时,居民的荷包也越发丰满。2021年,诸暨市城镇居民人均可支配收入达到77473元,甚至赶超同期广州的水平;而在农村居民人均可支配收入指标下,诸暨以46535元位列各县域之首。同时,据七普数据,诸暨市的常住人口达到121.8万人,位列绍兴第一。

丰厚的经济家底之外,诸暨居于浙江中部的区位,使其东接绍兴、北邻杭州、南临义乌,成为省内各大实力经济体的交汇之处。早在“十三五”开局之年,诸暨便大力推进“深度融入杭州”,“十四五”期间,更是进一步提出了“融杭品质城,都市金南翼”的总目标。

作为融杭的关键一步,交通建设已为诸暨打下了坚实基础,高铁从城西诸暨站至杭州约20分钟,至上海约1.5小时;同时,店口高架、G235诸暨段、绍诸高速浣东互通等也在加快建设,杭诸市域铁路也列入了国家长三角轨道交通发展规划……

城市基本面前景看好的同时,作为我国下一阶段城镇化的重要阵地,位列县城新型城镇化建设示范名单的诸暨,其城市建设仍有充分的发展空间。

据克而瑞研究中心发布的报告显示,以城市建设统计年鉴披露的路网密度和人均绿地指标来看,诸暨市的表现相对一般,低于浙江省平均水平。

诸暨将在新一轮五年计划中开展“人居环境优化提升行动”,计划改造6个老旧小区,完成城区拆改100万平方米以上,并启动二环线快速化改造等。城市的持续更新和建设,在提升宜居性的同时,也将为住房市场带来更多新的居住需求和发展空间。

而诸暨当地良好的经济发展水平,亦成为支撑这项需求的根基。克而瑞指出,诸暨市的经济总量达到1500亿,居民收入接近8万元,相对适中的房价水平,再加之较大的城建发展空间和120万的常住人口基数,随着国家级示范县利好的持续释放,未来有望迎来更多的城镇住房需求。

近期,据多位诸暨当地业内人士透露,停摆近一年诸暨地市近期或将迎来一宗地块的出让,地块位置在城东核心板块,预计起拍价在1.1万元/平方米。

据市场人士透露,建发、绿城、高创等房企曾对该宗地块予以关注。“未来应该会是一个做优质产品的开发商拿地,”李建分析,“这样的企业才能做出溢价的产品。”


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